Рынок офисов продолжит свое падение и откатится по своим основным показателям
на уровень 2003 года. Такой прогноз дают эксперты компаний «НЕОКОН» и PANORAMA
ESTATE в своем аналитическом отчете, написанном под руководством Михаила Хазина,
известного эксперта в области экономики, специализирующегося на проблемах мирового
экономического кризиса.
Именно в 2003 году, по мнению аналитиков, в экономике РФ началось формирование
пузыря, расширение которого поддерживало рост спроса на офисную недвижимость в
Москве и рост предложения офисов. В условиях кризиса этот пузырь начал сдуваться
– как следствие, началось резкое снижение спроса на офисную недвижимость. В том,
что рынок офисной недвижимости будет снижаться и дальше, эксперты не сомневаются
и дают два возможных сценария дальнейшего развития рынка.
Согласно первому сценарию, снижение рынка будет немногим ниже базового уровня,
которым является 3 квартал 2003 года. Арендные ставки упадут еще на 20-25%, общее
снижение по отношению к пиковым значениям составит 60-70%. В процессе снижения
ставок предложение офисов будет держаться на стабильном уровне (возможно лишь
его небольшое увеличение, связанное с достройкой офисов, находящихся на завершающем
этапе строительства), а уровень вакантных площадей будет расти.
После снижения арендных ставок ниже базового уровня они стабилизируются и через
некоторый период после начала кризиса (основываясь на опыте Малайзии и Таиланда,
он может составлять 2–3 года), восстановление экономики приведет к их постепенному
росту. Объем предложения офисов по-прежнему будет оставаться стабильным, а уровень
вакантных площадей снизится.
Собственно говоря, по такому сценарию развивался азиатский кризис 1997 года на
рынках офисной недвижимости Таиланда и Малайзии: в первые два квартала после начала
кризиса произошло резкое падение ставок аренды на 60-65% (при росте уровня вакантных
площадей в 2–3 раза), которые затем продолжили плавное снижение, сопровождавшееся
увеличением свободных площадей. После этого начался слабый рост спроса на офисы,
связанный с восстановлением экономики. Выход из кризиса рынка офисной недвижимости
этих стран оказался долгим и тяжелым, несмотря на быстрое восстановление экономики.
Согласно второму сценарию, рынок офисной недвижимости достигает базового уровня
и затем продолжает свое снижение, достигая минимально возможного уровня. «Это
обусловлено тем, что в экономике РФ не наблюдается признаков восстановления, которое
могло бы сначала стабилизировать спрос на офисы на определенном уровне, а потом
способствовать его росту, - говорится в отчете. - Мировая экономика, в свою очередь,
не дает никаких существенных положительных сигналов восстановления – внешних стимулов
к увеличению спроса на офисную недвижимость также не наблюдается. Конкретные сроки
восстановления российской экономики, которые в рамках нынешнего кризиса сильно
зависят от выхода из кризиса мировой экономики, сейчас остаются загадкой. Отметим
лишь, что оптимистичные прогнозы по ее росту в 2010 году представляются нам нереалистичными».
При таком развитии ситуации арендные ставки продемонстрируют долгосрочную тенденцию
к снижению – нижней границей их падения станет уровень эксплуатационных затрат.
При этом объем предложения будет стагнировать, а уровень вакантных площадей вырастет.
Как и в предыдущем сценарии, возобновление роста спроса на офисы будет зависеть
от темпов восстановления российской экономики – в случае долговременного
отсутствия признаков выхода из кризиса экономики РФ спрос на офисную недвижимость
будет держаться на минимальном уровне.
Подготовлено аналитиками компаний «НЕОКОН» и PANORAMA ESTATE
Последние новости:
